5 Yılı Dolduran Kiracıyı Ev Sahibi Çıkarabilir Mi? Hukuki Gerçekler ve Güncel Durum
Kira sözleşmelerinde “5 yıl” eşiği sıklıkla konuşulur — ama bu eşik tek başına kiracının çıkarılmasına yeterli midir? Gerçekler ve hukuksal çerçeve bu soruya netlik kazandırıyor.
Hukuki Temeller: Hangi Yasalar Geçerli?
Türkiye’de kiracı‑ev sahibi ilişkisi, genel olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenir. ([Lexin Legal][1])
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi süresi dolduğunda kiracının konutunu otomatik olarak boşaltması gibi bir yükümlülüğü yoktur. TBK uyarınca, sabit süreli sözleşmeler sona erdiğinde bile, kiracı kanunen koruma altındadır ve sözleşme koşulları devam ediyorsa ev sahibi tek taraflı bu süre doldu diyerek tahliye talep edemez. ([Mondaq][2])
Dolayısıyla, “5 yıl dolduruldu” olması hukuken tek başına kiracının evden çıkarılması için geçerli bir gerekçe sayılmaz. ([Özdemir Hukuk Bürosu][3])
5 Yıl Dolduğunda Ne Değişir? — Kiracının Hakları
Beş yılı dolduran kiracı açısından “5 yıllık kiracı hakları” diye anılan bir kavram vardır. Bu haklar, kiracının konut üzerinde uzun süreli güvence beklentisini yasal zemine taşır. ([Tahancı Hukuk Bürosu][4])
Bu bağlamda:
– 5 yılını doldurmuş bir kiracı — sözleşmede belirtilmediyse bile — ev sahibinin keyfi ve nedensiz tahliye taleplerine karşı korunur. ([BG360][5])
– Kira bedelindeki artışlar, önceki dönem sözleşme şartları ve yasal düzenlemeler (enflasyon oranı vb.) çerçevesinde yapılabilir; ancak artış ya da zam talebi, kira sözleşmesinin hükmü ve yasal sınırlar doğrultusunda olmalıdır. ([batuhansancak.av.tr][6])
– Kiracının kontrat süresi boyunca ve sonrasında da hukuki güvence içinde olması amaçlanır; bu da “5 yıl dolduruldu, ev sahibine tahliye izni” gibi yaygın inanışların yanlışlığını gösterir. ([Özdemir Hukuk Bürosu][3])
Ev Sahibinin Tahliye Hakkı: Hangi Durumlarda Geçerli?
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için 5 yıl şartı yeterli olmaz. Kanuna göre tahliye için geçerli sebepler şunlardır: ([Avukat Ozan Soylu][7])
– Kira bedelinin ödenmemesi ya da kira borcunun art arda geciktirilmesi, iki ayrı yıla dair geçerli ihtarname verilmiş olması. ([Mondaq][2])
– Kiralananın ev sahibi veya ailesi tarafından kendisi ya da yakınlarının kullanılması ihtiyacı — bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir. ([Avukat İlyas ÇETİN][8])
– Dayanıklı ve önemli bir tadilat ya da yıkım/yeniden inşa gerekliliği; bu durumda da yasal prosedür izlenmeli, resmi ruhsatlar ve gerekçeler sunulmalıdır. ([Turkish Law Firm Lawyers in Istanbul][9])
– Kiracının sözleşme şartlarına uymaması, konutu amacına uygun kullanmaması veya komşuluk/huzur kurallarını ihlal etmesi gibi sözleşme ihlalleri. ([Mondaq][2])
Bu şartlardan biri veya birkaçı oluşursa, ev sahibi resmi yollardan tahliye davası açabilir. Sadece “5 yıl oldu” demek hiçbir hukuki dayanak oluşturmaz. ([Özdemir Hukuk Bürosu][3])
Sonuç: 5 Yıl Doldu diye Kapı Açılmaz
“Kira 5 yılını doldurdu, ev sahibi çıkarabilir mi?” sorusunun yanıtı açıktır: Hayır — 5 yıllık süre tek başına ev sahibine tahliye hakkı vermez. Hukuki zeminde tahliye için geçerli sebep gerekir.
Kiracılar açısından bu koruma, uzun süreli konut güvencesi demektir; ev sahipleri için ise sözleşme hukuku ve adil kira artışı dengesi. Ev sahibi ancak yasanın öngördüğü özel hallerde kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Eğer siz de benzer bir durum yaşıyorsanız, sözleşmenizdeki hükümlere ve yasalara dikkat edin; haklarınızı bilmek, hukuki güvenliğiniz için önemlidir.
[1]: “Rental Law in Turkey: Guide to Tenant and Landlord Disputes”
[2]: “Tenant Eviction – Landlord & Tenant – Leases – Turkey – Mondaq”
[3]: “5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi – Özdemir Hukuk Bürosu”
[4]: “Kiracı Hakları 2025, 5 Yıllık 10 Yıllık Kiracı Hakları”
[5]: “5 yılını dolduran kiracının hakları”
[6]: “5+5 Yıllık Kira Sözleşmesi Ne Demek? (2025 Güncel Hukuki Açıklama)”
[7]: “How to Legally Evict a Tenant in Turkey? 2025”
[8]: “Tenant and Landlord Rights in Turkey | Lawyer in Izmir”
[9]: “How to Evict a Tenant in Turkey? Turkish Lease Lawyers 2025”